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Rentabilidad del alquiler en Jaén en 2026: del 6,8% bruto al 4,2% neto
Si buscas la rentabilidad del alquiler en Jaén encontrarás cifras muy distintas, desde el 4,8% hasta más del 8%. Ninguna mide lo mismo, y varias no se refieren al mismo periodo ni al mismo ámbito geográfico. Aquí separamos capital y provincia, explicamos cómo se calcula cada cifra y estimamos qué puede quedarte después de gastos e impuestos.
Es la rentabilidad bruta del alquiler en Jaén capital en el tercer trimestre de 2026, según idealista, frente al 6,2% de media de España. Jaén queda empatada con Murcia y por detrás de Huelva, Castellón, Zamora y Lleida, entre otras.
Esa cifra compara el alquiler que se pide en los anuncios con el precio que se pide por los pisos. Otro indicador, construido con los alquileres que de verdad se declaran a Hacienda, sitúa la rentabilidad de la capital en el 4,8%. Las dos están bien calculadas: miden cosas distintas y no se apoyan en las mismas viviendas.
Ninguna de las dos es lo que acaba en el bolsillo. Descontando el coste de comprar, los gastos del año y una estimación del IRPF, un piso en la capital se queda en torno al 4,2%, con los supuestos que se declaran más abajo. El bono del Estado a diez años renta un 4,1% antes de impuestos y un 3,32% después, sin inquilinos, sin IBI y sin derramas.
Respuesta rápida
¿Cuánto renta alquilar un piso en Jaén en 2026?
La rentabilidad bruta del alquiler en Jaén capital fue del 6,8% en el tercer trimestre de 2026, según idealista. Para un piso de 90 m² comprado por 131.940 €, nuestro ejemplo calcula un 4,20% anual después de los gastos considerados y de una estimación simplificada del IRPF.
No es una rentabilidad garantizada: depende del precio de compra, de la renta efectiva, de los periodos sin inquilino, de los gastos y de la situación fiscal del propietario.
Por Irene Clement
Fundadora de BELTAIN. Asesoramiento inmobiliario.
Publicado el 26 de octubre de 2026 · revisado el 27 de octubre de 2026
Por qué cada web da una cifra distinta
Las cifras que circulan sobre Jaén van del 4,8% al 8,6%. Esto es lo que mide cada una, con la aritmética a la vista para que puedas comprobarla.
| Cifra publicada | De dónde sale | Nuestra reproducción | Fecha |
|---|---|---|---|
| 6,8% | idealista, capital. Lo calcula con sus índices trimestrales | 6,79% · 8,3 €/m² de alquiler pedido ÷ 1.466 €/m² de precio pedido. Es una aproximación con los €/m² del mes, no su método | 3T 2026 |
| 4,8% | roinmuebles, capital | 4,84% · 5,92 €/m² de alquiler declarado ÷ 1.469 €/m² de tasación | alquiler de 2024 ÷ tasación del 2T 2026 |
| 7,4% | idealista, capital | Sin reproducir: es su mismo indicador un trimestre antes | 2T 2026 |
| 7,35% | pisos.com, capital | Sin reproducir: otro panel de anuncios y otra escala, su media nacional no coincide con la de idealista | agosto de 2025 |
| No la publica nadie | La provincia | 9,56% · 7,0 €/m² ÷ 879 €/m². Cálculo propio: el informe de rentabilidad de idealista cubre solo capitales | septiembre de 2026 |
La columna de la izquierda es lo que publica cada fuente, con su propio redondeo. La de la derecha es nuestra reproducción con los €/m² del mes, que no siempre usa el mismo método que la fuente: por eso salen 6,79% y 4,84% y no exactamente el 6,8% y el 4,8% publicados. Las dos filas marcadas «sin reproducir» se citan tal como las publica su fuente, sin que podamos rehacer su cuenta.
De dónde salen esos dos puntos
El alquiler que se pide en los anuncios de Jaén capital es de 8,3 €/m² al mes. La mediana de los contratos realmente declarados a Hacienda es de 5,92 €/m², sobre 4.993 contratos del ejercicio 2024, según el sistema de referencia del Ministerio de Vivienda.
Son un 40% de diferencia, y de ahí salen casi dos puntos de rentabilidad. Esa brecha no significa que un piso anunciado a 8,3 €/m² vaya a firmarse a 5,92. Influyen al menos tres cosas a la vez: los anuncios piden más de lo que se acaba firmando, la cartera de contratos vigentes arrastra alquileres antiguos que no se renuevan a precio de hoy, y las dos muestras no contienen necesariamente las mismas viviendas: pueden diferir en zona, superficie y estado, y eso solo mueve la media.
Por eso ninguno de los dos números sirve para fijar la renta de un piso concreto. Para eso hay que mirar viviendas comparables en esa misma zona y comprobar a qué precio se están alquilando de verdad.
Cuál usar depende de lo que vayas a hacer. Si vas a comprar para alquilar hoy y publicar el anuncio hoy, el dato de oferta se parece más a tu caso. Si vas a comprar un piso con inquilino dentro, lo que vas a cobrar se parece más al dato declarado.
Un aviso de método: el dato del Ministerio son contratos del ejercicio 2024, así que va con casi dos años de retraso sobre el de los portales. Al compararlos, parte de la brecha es ese desfase y no la diferencia entre pedir y cobrar.
Dos cifras que circulan y que no hemos podido comprobar
El 8,6% que aparece en los resultados de Google viene de una web que se carga por JavaScript, sin metodología ni fuente publicada y sin página de Jaén indexable. Por el precio de compra que maneja, 863 €/m², parece un dato provincial y de 2025 en lugar de uno de la capital. No lo citamos como verificado.
De otra de las webs que salen en los resultados no hemos logrado localizar ni una sola página indexada, así que tampoco podemos decir sobre qué calcula. Y una tercera publica un rango «por distritos» cuyas casillas de distrito están vacías, con un titular del 5,5% que su propia aritmética contradice: 730 € al mes sobre 180.000 € son un 4,87%.
De la rentabilidad bruta a la que te queda
Todas las cifras del apartado anterior son brutas: alquiler anual dividido entre precio de compra. Faltan dos cosas, y entre las dos se llevan más de dos puntos.
Comprar cuesta más que el precio
La rentabilidad bruta divide entre el precio del piso. El dinero que sale de tu cuenta es otro: en Andalucía, un piso de inversión paga un ITP del 7%, más notaría, registro y gestoría. Notaría y registro salen de dos escalas aprobadas por real decreto, calculadas tramo a tramo aquí.
| Piso de 90 m² en Jaén capital | Importe |
|---|---|
| Precio del piso | 131.940 € |
| ITP del 7% | 9.236 € |
| Notaría (escala oficial) | 493 € |
| Registro de la Propiedad (escala oficial) | 188 € |
| Gestoría | 350 € |
| Lo que de verdad inviertes | 142.207 € |
| Los gastos de comprar sobre el precio | 10.267 € · 7,8% |
Con el precio de idealista de septiembre de 2026 para la capital. El 7% es el tipo general del ITP en Andalucía: el 6% de vivienda habitual no se aplica a una compra para alquilar. El impuesto se calcula aquí sobre el precio, pero su base legal es el valor de referencia del Catastro cuando este es mayor, así que el ITP real puede salir por encima.
Dos fechas que mueven esta cuenta en los próximos meses. La Junta de Andalucía anunció en septiembre de 2026 que el tipo general del ITP baja del 7% al 6,75% en 2027, con la intención de ir restando un cuarto de punto al año hasta el 6%. Sobre este piso son unos 330 € menos. Es una medida presupuestaria y todavía no está aprobada.
La otra es el 1 de diciembre de 2026, que cambia la reducción del IRPF: la cuenta está aquí.
Después está Hacienda
El alquiler de vivienda tributa en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario. Se descuentan los gastos del año, y sobre lo que queda se aplica una reducción del 50% cuando el inquilino tiene allí su vivienda habitual. Sobre esa base reducida se paga al tipo marginal que te corresponda.
| De lo que cobras a lo que te queda | Importe |
|---|---|
| Alquiler cobrado en el año 747 € × 11,5 meses | 8.591 € |
| IBI | −380 € |
| Comunidad | −600 € |
| Seguro de hogar | −180 € |
| Mantenimiento | −400 € |
| Rendimiento antes de IRPF | 7.031 € |
| IRPF al 30% sobre 3.516 € de base: el rendimiento menos la reducción del 50% por alquiler de vivienda | −1.055 € |
| Lo que queda en el año | 5.976 € |
| Rentabilidad neta sobre lo invertido 5.976 € ÷ 142.207 € | 4,20% |
Supuestos declarados: 11,5 meses alquilados, IBI 380 €, comunidad 600 €, seguro 180 €, mantenimiento 400 € y un marginal del 30%. Cambia cualquiera y cambia el resultado; para eso está la calculadora de abajo.
Del 6,8% publicado al 4,2% que queda hay 2,6 puntos. Esa distancia no aparece en ningún ranking de capitales rentables.
Lo que esta cuenta deja fuera
Falta un gasto deducible que no sale de la caja: la amortización del inmueble. Reduce lo que tributas sin reducir lo que cobras, así que incluirla sube la rentabilidad neta.
La base sobre la que se amortiza no es el precio de compra. La norma manda tomar el mayor entre el coste de adquisición satisfecho y el valor catastral, en ambos casos sin el valor del suelo, y aplicarle el 3%. Ese reparto entre suelo y construcción lo da el recibo del IBI de cada piso y cambia mucho de un edificio a otro, y hay reglas propias para inmuebles heredados, para los adquiridos a título gratuito y para las mejoras.
Por eso no entra en la cuenta principal. Lo que sigue es una simplificación ilustrativa, no el cálculo de tu caso: toma el precio de compra como si fuera la base y le aplica un 55% de construcción, un valor corriente. La base deducible real se determina conforme a las reglas fiscales aplicables, y conviene calcularla con tu recibo del IBI delante.
| Con amortización (simplificación ilustrativa) | Importe |
|---|---|
| Amortización supuesta 3% sobre el 55% del precio, a efectos de ilustración | 2.177 € |
| IRPF del año frente a 1.055 € sin amortizar | 728 € |
| Rentabilidad neta | 4,43% |
Son 327 € menos de IRPF y 0,23 puntos más de rentabilidad, con ese reparto de suelo y construcción. La amortización empuja el resultado hacia arriba, pero otras partidas que tampoco están en la cuenta lo empujan hacia abajo: intereses de hipoteca, reformas extraordinarias, impagos y costes de venta. El 4,20% es el resultado de los supuestos declarados, y el real puede quedar por encima o por debajo.
Esto es una simulación de caja después de impuestos, no una liquidación. El IRPF real depende de todos los gastos deducibles, de la amortización que te corresponda, de tus circunstancias personales, del régimen aplicable a tu contrato y de tu tributación. Tampoco entran aquí los intereses de la financiación si compras con hipoteca, las reformas extraordinarias ni los costes de vender.
La amortización tiene además un efecto diferido: lo amortizado se resta del valor de adquisición al calcular la ganancia patrimonial el día que vendas, así que parte de lo que ahorras ahora se paga entonces. No es dinero que salga de tu cuenta cada año.
El 4,20% es un resultado ilustrativo bajo los supuestos declarados, no la rentabilidad que vaya a obtener necesariamente un inversor.
Calculadora de rentabilidad neta
Elige un municipio y ajusta las cifras a tu caso. Devuelve la bruta que publican los portales, la bruta sobre lo que de verdad cuesta comprar, y la neta después de gastos y de IRPF. Notaría y registro se calculan con la escala oficial, no con una estimación.
Rentabilidad neta
Estimación orientativa. La reducción aplicada es el 50% por alquiler de vivienda, que es el caso ordinario en Jaén para un contrato firmado hoy, porque Andalucía no tiene zonas tensionadas declaradas. Hay supuestos con reducciones mayores que no dependen de la zona tensionada y que esta calculadora no aplica, porque exigen requisitos que hay que acreditar. En un contrato firmado desde el 1 de diciembre de 2026 la reducción puede llegar al 100% fijando la renta por debajo del índice de referencia, y entonces la neta sube: la cuenta de las dos opciones está aquí.
Es una simulación de caja, no una liquidación de IRPF. Quedan fuera la amortización del inmueble, que baja lo que tributas y por tanto sube este resultado; los intereses de la hipoteca si financias la compra; las reformas extraordinarias; los costes de vender; y la revalorización del piso, que en Jaén capital fue del 9,7% en el último año y no aparece en ninguna rentabilidad de alquiler.
La comparación de abajo es contra el bono del Estado después de impuestos, para que las dos cifras estén en la misma base. El ITP aplicado es el 7% general de Andalucía. Si la vivienda va a ser tu residencia habitual y no una inversión, el tipo puede bajar: lo tienes por comunidades en los impuestos de comprar vivienda.
Rentabilidad por municipio
La capital es de lo menos rentable de la provincia, y el motivo es el mismo que hace rentable a Jaén frente al resto de España: el precio de compra cae mucho más rápido que el alquiler. Entre la capital y la provincia, la compra baja un 40% y el alquiler solo un 16%.
| Dónde | Compra | Alquiler | Bruta | Neta estimada |
|---|---|---|---|---|
| Provincia de Jaén | 879 €/m² | 7,0 €/m² | 9,56% | 5,65% +2,33 |
| Úbeda | 902 €/m² | 6,5 €/m² | 8,65% | 5,00% +1,68 |
| Linares | 958 €/m² | 6,6 €/m² | 8,27% | 4,81% +1,49 |
| Jaén capital | 1.466 €/m² | 8,3 €/m² | 6,79% | 4,20% +0,88 |
| Baeza | 1.019 €/m² | 5,6 €/m² | 6,59% | 3,63% +0,31 |
Compra y alquiler de idealista, septiembre de 2026, con la misma metodología en las dos mitades de la división. La neta aplica los supuestos del apartado anterior y un piso de 90 m². La columna de la derecha compara con el bono del Estado a diez años después de impuestos, un 3,32%: su 4,1% es un rendimiento bruto y restarlo de una rentabilidad ya pasada por el IRPF compararía cosas distintas.
La lectura es incómoda para quien venda inversión en la capital: donde la cuenta sale holgada es en la provincia: entre Úbeda o Linares y la capital hay cerca de un punto de rentabilidad neta. Baeza es la que menos margen deja, y la capital queda en una posición intermedia que se sostiene más por la revalorización del precio que por la renta.
Dónde conviene invertir en Jaén, según la tabla
Con los tres municipios que tienen compra y alquiler publicados en la misma fuente, la renta sale claramente mejor fuera de la capital: cerca de un punto de rentabilidad neta entre Úbeda o Linares y Jaén capital. Son tres casos, no toda la provincia, así que sirven para orientar la búsqueda y no para dar por hecho que cualquier pueblo rinde más.
La capital puede ofrecer otras ventajas frente a municipios más pequeños, como un mercado potencial de inquilinos más amplio. Para saber si eso compensa una rentabilidad inicial menor hay que comprobar la demanda real, el tiempo que tardan en alquilarse viviendas similares y las posibilidades de revalorización de cada zona. Los precios por metro cuadrado no lo dicen: en el último año el de compra subió un 9,7% en la capital, y eso mide el mercado de venta, no el de alquiler.
Los municipios que no están en la tabla
Solo aparecen los que tienen publicado precio de compra y precio de alquiler en la misma fuente y el mismo mes. Dividir el alquiler de un portal entre el precio de otro produce una cifra que no significa nada, y es lo que explica buena parte de las rentabilidades raras que circulan.
En los municipios pequeños el mercado de alquiler es tan estrecho que dos o tres anuncios mueven la media entera. Publicar un porcentaje ahí sería dar una precisión que no existe.
Lo que se lleva Hacienda
La reducción del IRPF es la palanca más grande de toda la cuenta. Y ahora mismo hay dos escalas distintas, separadas por una fecha que cae dentro de pocas semanas: el 1 de diciembre de 2026. Cuál te toca depende del día en que firmes el contrato, no del día en que compres.
| Contrato firmado | Qué escala se le aplica | Caso ordinario en Jaén |
|---|---|---|
| Antes del 26 de mayo de 2023 | La redacción anterior a la Ley 12/2023 | 60% |
| Del 26 de mayo de 2023 al 30 de noviembre de 2026 | La escala de la Ley 12/2023: 90, 70, 60 o 50% | 50% |
| Desde el 1 de diciembre de 2026 | La escala nueva del Real Decreto-ley 29/2026 | Hasta el 100% |
Disposición transitoria trigésima octava de la Ley del IRPF, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026. Si compras un piso con inquilino dentro, el contrato que hereda es el que manda, no la fecha de tu compra.
Hasta el 30 de noviembre: el caso ordinario es el 50%
La escala de la Ley 12/2023 reserva sus dos reducciones más altas, la del 90% y la del 70% para inquilinos de 18 a 35 años, a las viviendas situadas en una zona de mercado residencial tensionado. Andalucía no tiene ninguna declarada: en el listado estatal, a octubre de 2026, las zonas tensionadas están en Cataluña, Navarra, País Vasco, Asturias y Galicia, y ningún municipio andaluz figura en él.
Para un piso de inversión en Jaén alquilado como vivienda, el caso ordinario es el 50%. No es un techo absoluto: sin zona tensionada siguen disponibles el 60% si la vivienda ha pasado por una obra de rehabilitación en los dos años anteriores al contrato, en el sentido estricto del reglamento del IRPF (una reforma corriente no cuenta), y el 70% del alquiler social o a una Administración. Los dos exigen requisitos que hay que cumplir y acreditar, y por eso no son la situación habitual de quien compra para alquilar en el mercado.
Desde el 1 de diciembre: el 100% se abre, y sin zona tensionada
La escala nueva cambia la lógica entera. En el supuesto de primer arrendamiento de la vivienda, la reducción puede llegar al 100%, y ese tramo no exige zona tensionada. Los que sí la exigen son el 95% y el 90%, que siguen fuera de alcance en Jaén.
El 100% no se obtiene solo por pedir poco. Hay que cumplir todos los requisitos del supuesto a la vez:
- Que sea el primer arrendamiento de esa vivienda, en los términos que define la norma.
- Que el arrendador no sea gran tenedor.
- Que la renta inicial quede por debajo del límite del índice de referencia aplicable a esa vivienda.
- Que se trate de un arrendamiento de vivienda habitual del inquilino.
Si no se cumplen todos, no puede aplicarse esa reducción del 100%. Habrá que determinar qué porcentaje corresponde según las circunstancias del contrato y la normativa vigente en la fecha de firma: la escala nueva tiene varios tramos y el resultado depende del supuesto concreto, no solo de la renta.
La idea de fondo se mantiene: cumpliendo los requisitos, fijar la renta por debajo del índice mejora la cuenta, y pedir el precio de mercado la deja en el entorno de lo que sale hoy.
La aritmética de esa decisión, con el piso de 90 m² de todo el artículo. El índice del Ministerio publica para Jaén una banda de 4,75 a 7,39 €/m². Tomando su valor alto como referencia:
| Qué pides | Al mes | Reducción aplicada | IRPF | Neta |
|---|---|---|---|---|
| El precio de mercado | 747 € | 50% | 1.055 € | 4,20% |
| Por debajo del índice | 665 € | 100% | 0 € | 4,28% |
Pedir 82 € menos al mes deja 0,08 puntos más de rentabilidad neta, porque la reducción del 100% se lleva por delante los 1.055 € de IRPF. Es lo contrario de lo que dicta la intuición, y es exactamente el efecto que la norma busca.
Es un escenario, no una liquidación: las reducciones de cada fila se suponen aplicables, y cuál corresponde de verdad depende del supuesto concreto y de la norma vigente el día de la firma. Las dos filas usan por lo demás exactamente los mismos supuestos salvo la renta y la reducción: el mismo piso de 90 m², la misma inversión de 142.207 €, los mismos 1.560 € de gastos anuales, los mismos 11,5 meses alquilados y el mismo marginal del 30%. Lo único que cambia entre ellas es lo que pides y el porcentaje que te corresponde.
El límite exacto no es la banda de la provincia: el índice da un valor para esa vivienda concreta, por superficie, año y características, y hay que consultarlo antes de fijar la renta. La cifra de arriba es el extremo alto de la banda publicada para Jaén, usada como ilustración, no el límite legal de ningún piso en particular.
Y el resultado depende de que el régimen siga vigente el día en que firmes: sigue pendiente de convalidación.
Con una condición: que la norma sobreviva. El Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre de 2026, y a fecha de hoy sigue pendiente de convalidación ante la Diputación Permanente del Congreso, que se reunió el 16 de octubre sin llevarlo en el orden del día. El plazo de treinta días termina en torno al 6 de noviembre. Su antecesor, el Real Decreto-ley 26/2026, que llevaba la mayor parte del mismo contenido, fue derogado el 2 de octubre de 2026 por no haber sido convalidado.
Antes de firmar, comprueba qué régimen está vigente ese día. Es el tipo de decisión en la que ochenta euros de renta cambian de signo según una votación.
Jaén frente al bono y frente a otras capitales
Estas son las referencias con las que conviene comparar, todas del mismo trimestre.
| Referencia | Rentabilidad |
|---|---|
| Provincia de Jaén, bruta cálculo propio | 9,6% |
| Huelva, la más rentable de las citadas | 7,4% |
| Jaén capital | 6,8% |
| Media de España | 6,2% |
| Bono del Estado a 10 años, bruto | 4,1% |
| Jaén capital, neta estimada cálculo propio | 4,2% |
| Madrid capital, bruta | 4,3% |
| San Sebastián, la menos rentable | 3,3% |
Las rentabilidades de capitales son de idealista, tercer trimestre de 2026. Las dos filas de Jaén marcadas abajo son cálculo propio: la de la provincia aplica el método de idealista a sus precios de septiembre de 2026, porque su informe de rentabilidad solo cubre capitales, y la neta estimada usa los supuestos declarados más arriba.
Cómo comparar el alquiler con el bono del Estado
La tabla de arriba mezcla magnitudes, y conviene decirlo: las rentabilidades de las capitales son brutas y el 4,1% del bono es un rendimiento antes de impuestos. Restar uno de otro no dice gran cosa, y restar el 4,1% de una rentabilidad ya pasada por el IRPF dice todavía menos.
Puestas en la misma base, las dos comparaciones quedan así:
| Base | Jaén capital | Bono a 10 años | Diferencia |
|---|---|---|---|
| Antes de impuestos | 6,79% | 4,1% | +2,69 puntos |
| Después de impuestos | 4,20% | 3,32% | +0,88 puntos |
El cupón del bono tributa en la base del ahorro, al 19% hasta los primeros 6.000 € de rendimientos y al 21% de ahí a 50.000 €. Aquí se aplica el 19%, igual que en la cuenta del alquiler se aplica un marginal del 30%: los dos son supuestos, y los dos están declarados.
Lo que esa tabla no recoge es lo que separa de verdad a las dos inversiones. El bono tiene liquidez diaria, un cupón conocido y ningún trabajo asociado, aunque pierde valor si lo vendes antes de vencimiento y los tipos han subido. El piso no se vende en un día, puede quedarse vacío o con un impago, exige gestión, y a cambio puede revalorizarse: en Jaén capital el precio subió un 9,7% en el último año, un rendimiento que no aparece en ninguna rentabilidad de alquiler. La comparación sirve para situar los órdenes de magnitud, no para decidir.
Lo que el porcentaje no dice
Tres cosas deciden si la cuenta se cumple y ninguna cabe en un porcentaje.
Los meses sin inquilino. La cuenta de arriba supone medio mes vacío al año. Con dos meses en lugar de medio, la neta de la capital baja del 4,20% al 3,53%: dos tercios de punto. Con tres, al 3,09%, por debajo del bono después de impuestos. En municipios pequeños, con mercados de alquiler estrechos, ese riesgo es mayor que la diferencia de rentabilidad que los hace atractivos.
El impago. No aparece en ninguna cifra publicada y es el escenario que de verdad rompe la inversión, porque suma meses sin cobrar a los gastos, que siguen corriendo.
La derrama. Una fachada o un ascensor en un edificio antiguo se come varios años de diferencia frente al bono, y en un parque de vivienda antiguo como el de Jaén capital entra dentro de lo previsible.
El alquiler en la capital, además, lleva un año parado. Entre septiembre de 2025 y septiembre de 2026 subió un 0,3% mientras el precio de compra subía un 9,7%, según idealista. Cuando el denominador crece y el numerador no, la rentabilidad baja sola: 1,003 ÷ 1,097 son un 8,6% menos de rentabilidad en el año, sin que haya pasado nada más.
Aparte de eso, Jaén pasó del 7,4% al 6,8% entre el segundo y el tercer trimestre de 2026 y perdió el primer puesto nacional. Esa caída de seis décimas es mayor que lo que explica la divergencia de un trimestre, y la media de España cayó a la vez, del 6,5% al 6,2%, así que buena parte viene de algo general y no de Jaén.
Dudas frecuentes
¿Cuál es la rentabilidad del alquiler en Jaén?
La rentabilidad bruta de Jaén capital es del 6,8% en el tercer trimestre de 2026 según idealista, frente al 6,2% de media de España. Aplicando esa misma cuenta a la provincia sale un 9,6%, bastante más alto, porque el precio de compra cae mucho más que el alquiler.
Esas cifras son brutas. Descontando el coste de comprar, los gastos del año y el IRPF, en la capital queda en torno a un 4,2%.
¿Por qué unas webs dicen 4,8% y otras 8,6% para la misma ciudad?
Porque miden cosas distintas. El 6,8% de idealista divide el alquiler que se pide en los anuncios entre el precio que se pide por los pisos. El 4,8% divide el alquiler realmente declarado a Hacienda entre el valor de tasación.
El alquiler de oferta está un 40% por encima del declarado, y ahí salen casi dos puntos. Las cifras más altas que circulan suelen ser datos de la provincia, no de la capital, o de trimestres anteriores.
¿Cuál es una buena rentabilidad en un alquiler?
Conviene compararla con lo que paga un activo sin riesgo. El bono del Estado a diez años renta un 4,1% a octubre de 2026, que es un 3,32% después del IRPF del ahorro, sin inquilinos, sin IBI y sin derramas.
Compara siempre en la misma base: una rentabilidad neta de alquiler, ya descontado el IRPF, con el rendimiento del bono también después de impuestos. Una neta que no supere esa cifra con holgura está mal pagada para el trabajo y el riesgo que lleva, porque un piso puede quedarse vacío, tener impagos o necesitar una derrama.
¿Cuánto se lleva Hacienda de un alquiler de 700 € al mes?
Con un piso alquilado todo el año, unos 1.560 € de gastos deducibles y la reducción del 50% por vivienda habitual, la base que tributa queda en torno a 3.420 €. Al marginal del 30% son unos 1.030 € al año, unos 85 € al mes.
Sin esa reducción, por ejemplo en un alquiler de temporada, lo que paga Hacienda se duplica. El tipo depende de tus rentas totales: con un marginal del 19% bajarían a unos 650 € y con uno del 37% subirían a unos 1.265 €.
¿Puedo aplicar la reducción del 90% en el IRPF alquilando en Jaén?
El 90% está fuera de alcance, porque se reserva a viviendas situadas en zona de mercado residencial tensionado y en Andalucía no hay ninguna declarada. Para un contrato firmado hoy, el caso ordinario en Jaén es el 50%; sin zona tensionada siguen disponibles el 60% por rehabilitación y el 70% del alquiler social, cada uno con sus requisitos.
El 100% aparece en la escala del Real Decreto-ley 29/2026, para contratos firmados desde el 1 de diciembre de 2026. Exige varias cosas a la vez: que sea el primer arrendamiento de la vivienda, que el arrendador no sea gran tenedor y que la renta quede por debajo del índice de referencia. Ese tramo no pide zona tensionada, pero la norma sigue pendiente de convalidación, así que hay que comprobar qué está vigente el día de la firma.
¿Renta más la capital o los pueblos de la provincia?
De los municipios con datos comparables, los de la provincia rinden más. Aplicando la misma cuenta a los €/m² de idealista de septiembre de 2026, Úbeda sale al 8,65% bruto y Linares al 8,27%, frente al 6,79% de la capital; la provincia en conjunto, al 9,56%. Son cálculo propio, y son tres municipios: no permiten generalizar a toda la provincia, porque idealista solo publica compra y alquiler a la vez en unos pocos.
El motivo es que entre la capital y la provincia el precio de compra baja un 40% y el alquiler solo un 16%. A cambio, el mercado de alquiler es más estrecho y el riesgo de tener la vivienda vacía es mayor.
¿Qué gastos hay que descontar de la rentabilidad bruta?
Por un lado los del año: IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, derramas, los meses sin inquilino y los honorarios de gestión si delegas. Por otro, el IRPF sobre el rendimiento neto, con la reducción que corresponda.
Hay una partida que casi nadie incluye: el coste de comprar. El ITP del 7% en Andalucía más notaría, registro y gestoría suman alrededor de un 7,8% sobre el precio, y esa es la inversión real sobre la que se debería calcular todo.
¿Cuánto va a subir el alquiler en Jaén en 2027?
Nadie lo sabe: cualquier cifra concreta que leas es una previsión. Lo que sí se puede decir es qué gobierna la subida de los contratos ya firmados: desde 2025 la actualización anual se liga al índice de referencia de actualización que publica el INE, en lugar del IPC como hasta entonces.
En cuanto al mercado, el alquiler de Jaén capital lleva un año parado: +0,3% entre septiembre de 2025 y septiembre de 2026, y −3,6% en el último trimestre, según idealista.
Antes de comprar para alquilar en Jaén conviene mirar tu caso concreto: en qué zona, qué tipo de piso, cuánto se alquila de verdad en esa calle y qué cuenta sale después de impuestos. Lo miramos contigo y te damos los números por escrito.
Metodología: cómo se calcula cada cifra
Cada cifra del artículo es una de estas tres cosas, y está señalada como tal:
| Tipo | Qué significa | Cómo se reconoce |
|---|---|---|
| Dato de fuente | Publicado por idealista, el Ministerio, el BOE o el INE. BELTAIN no es autora de estas estadísticas | Lleva el nombre de la fuente y su fecha, y está enlazada abajo |
| Cálculo propio | Operación nuestra sobre datos de fuente, con la aritmética a la vista | Dice «cálculo propio» o muestra la división |
| Escenario | Hipótesis con supuestos declarados, para ilustrar un efecto | Declara sus supuestos en el pie de su tabla |
Cómo se calculan las rentabilidades
La bruta divide el alquiler anual entre el precio de compra, que es la cuenta que publican los portales. La bruta sobre lo invertido usa el mismo numerador y cambia el denominador por el desembolso real: precio más ITP, notaría, registro y gestoría. La neta resta del alquiler los gastos del año y una estimación del IRPF, y divide entre ese mismo desembolso real.
Notaría y registro no son estimaciones: salen de las escalas del Real Decreto 1426/1989 y del Real Decreto 1427/1989, tramo a tramo, con la rebaja del 5% de la disposición adicional octava del Real Decreto-ley 8/2010, el IVA y los folios de matriz y copia. La calculadora de esta página ejecuta ese mismo cálculo, así que sus cifras y las de las tablas no pueden discrepar.
Qué entra y qué no
Entra: el ITP del 7% de Andalucía, notaría y registro por arancel, gestoría, IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, los meses sin inquilino y el IRPF con la reducción por alquiler de vivienda.
No entra: la amortización del inmueble, que mejoraría el resultado y se analiza aparte; los intereses de la hipoteca si financias; las reformas extraordinarias y las derramas; los impagos; los costes de vender; y la revalorización del piso, que no forma parte de la rentabilidad del alquiler.
Los supuestos del caso base están declarados donde se usan: piso de 90 m², 11,5 meses alquilados al año, 1.560 € de gastos y un marginal del IRPF del 30%. Cambiar cualquiera de ellos cambia el resultado, y para eso está la calculadora.
Fechas
Los precios de compra y alquiler son de septiembre de 2026, la rentabilidad publicada por idealista es del tercer trimestre de 2026, y los contratos del sistema de referencia del Ministerio son del ejercicio 2024. La normativa fiscal está comprobada a 27 de octubre de 2026 y el Real Decreto-ley 29/2026 sigue pendiente de convalidación, así que el apartado del IRPF puede quedar desfasado: antes de decidir, comprueba qué está vigente ese día.
Fuentes
- idealista, informe de precios del alquiler de Jaén. El alquiler de oferta de la capital, la provincia y los municipios. Septiembre de 2026.
- idealista, informe de precios de venta de Jaén. El precio de compra de oferta. Septiembre de 2026.
- idealista, la rentabilidad de la vivienda en el tercer trimestre de 2026. El 6,8% de Jaén capital, el 6,2% nacional y el 4,1% del bono. Publicado el 13 de octubre de 2026.
- Sistema estatal de referencia del precio del alquiler (SERPAVI), Ministerio de Vivienda. El índice oficial de referencia, que es el que fija el límite de renta del que depende la reducción del 100% del IRPF.
- precioalquiler.com, consulta del SERPAVI para Jaén. Republicador del índice oficial, con la consulta ya resuelta: mediana de 5,92 €/m² sobre 4.993 contratos del ejercicio 2024, y banda de 4,75 a 7,39 €/m².
- roinmuebles, rentabilidad del alquiler por ciudad. El 4,8% de Jaén capital, calculado sobre tasación del Ministerio y contratos declarados.
- Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda. La redacción vigente del artículo 23.2 de la Ley del IRPF, con las reducciones del 90, 70, 60 y 50%.
- Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre. La escala nueva de reducciones, en vigor desde el 8 de octubre de 2026.
- Fabregat Perulles Sales, análisis de los Reales Decretos-ley 28/2026 y 29/2026. El estado de la convalidación: la Diputación Permanente se reunió el 16 de octubre sin incluirlo en el orden del día, y el plazo de treinta días vence en torno al 6 de noviembre de 2026.
- Iberley, cómo queda la reducción por arrendamiento de vivienda tras los últimos decretos. El detalle de la escala nueva tramo a tramo, incluida la reducción del 100% del primer arrendamiento, que no exige zona tensionada, y el régimen transitorio por fecha de contrato.
- INE, índice de referencia para la actualización anual de los contratos de alquiler. El índice que sustituye al IPC desde 2025 para actualizar la renta de los contratos en vigor.
- idealista, Andalucía rebaja el ITP y amplía los avales a la primera vivienda. La bajada anunciada del ITP general del 7% al 6,75% a partir de 2027, todavía pendiente de aprobación presupuestaria.
Puedes citar estos datos
Si eres periodista, agente o inversor y quieres usar estas cifras, adelante. Solo pedimos que menciones la fecha de los datos y qué miden, porque es justo lo que falta en la mayoría de las cifras que circulan sobre Jaén. Si encuentras algo que no cuadra, escríbenos y lo revisamos.
Las rentabilidades brutas proceden de las fuentes citadas, con su fecha. Las netas son cálculo propio con los supuestos que se declaran en el artículo y cambian con cada caso: no son una previsión ni asesoramiento de inversión. Los datos del mercado del alquiler se actualizan cada trimestre; antes de decidir, comprueba la fecha de lo que estés leyendo, aquí y en cualquier otro sitio.