Gastos de comprar vivienda en 2026: cuánto necesitas tener ahorrado

Cuáles son los gastos de comprar una vivienda

Los gastos de comprar una casa son cinco: el impuesto, la notaría, el registro de la propiedad, la gestoría y la tasación. El impuesto supone entre el 70% y el 85% del total. En una vivienda de 200.000 €, los cuatro gastos que no son impuesto suman alrededor de 1.465 €, y de esa cifra la notaría y el registro están fijadas por real decreto, así que se pueden calcular al céntimo antes de firmar.

Notaría y registro no son estimaciones: salen de dos escalas aprobadas por real decreto, calculadas tramo a tramo más abajo. Gestoría y tasación son precio libre, así que ahí el rango es real.

Calculadora: cuánto necesitas tener ahorrado

Introduce el precio y tu comunidad. La calculadora devuelve el desglose, el total de gastos y el ahorro total que necesitarás para comprar la vivienda, que es la suma de la entrada y los gastos.

Un ejemplo para entender el cálculo

Vivienda de segunda mano de 200.000 €, hipoteca del 80%, ITP del 9% y gastos estimados:

Ejemplo hipotético, sin bonificaciones ni gastos particulares. Presupone que la base imponible del ITP coincide con el precio de compra.

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Cuánto cuesta comprar una casa de 150.000, 200.000 o 300.000 euros

Estos son los gastos totales de una vivienda de segunda mano con hipoteca, ya sumados el impuesto y los cuatro gastos fijos, en seis comunidades que cubren los extremos de la horquilla.

Tipo general del ITP de cada comunidad, sin tipos reducidos. Incluye notaría, registro, gestoría y tasación.

En una vivienda de 300.000 €, la diferencia entre comprar en Cataluña y comprar en Gipuzkoa es de 18.000 € solo por el impuesto, aproximadamente un tercio de la entrada del 20% que pediría el banco.

Y el dinero que tienes que tener ahorrado

Súmale la entrada. Con una hipoteca del 80%, la de una vivienda de 200.000 € son 40.000 €. En Gipuzkoa el total que necesitas antes de firmar es de 49.500 €; en Madrid, de 53.500 €; en Andalucía, de 55.500 €; en Cataluña, de 61.500 €.

El impuesto: cuánto cambia según la comunidad

El impuesto es el 80%–93% de todo lo que pagas por encima del precio, así que es la partida que decide cuánto necesitas tener ahorrado. En una vivienda de segunda mano lo fija cada comunidad autónoma, y la diferencia entre la más barata y la más cara supera los 14.000 € en una casa de 200.000 €.

Vivienda habitual de segunda mano, sin tipos reducidos por edad ni situación familiar.

En obra nueva el impuesto de la compra es el IVA del 10%, que es estatal, más el AJD de la escritura, que va del 0,5% al 1,5% según la comunidad. Canarias aplica IGIC en lugar de IVA, y Ceuta y Melilla, IPSI.

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Gastos de comprar vivienda de segunda mano

Entre el 4% y el 11% del precio, y la diferencia la marca casi entera el ITP de tu comunidad. En una vivienda usada de 200.000 € que vayas a habitar, con hipoteca:

Cómo influye el valor de referencia del Catastro

El ITP no se calcula necesariamente sobre lo que pagas. Cuando la vivienda tiene valor de referencia asignado, la base imponible es el mayor de tres importes: el valor de referencia, el precio pactado y el valor que declares.

Con un ejemplo: si compras por 150.000 € y el valor de referencia es de 180.000 €, el impuesto se liquida sobre 180.000 €. Con un ITP del 9%, eso son 2.700 € más de lo que habrías calculado mirando solo el precio.

Consultarlo en la Sede Electrónica del Catastro es gratuito. Si consideras que el valor de referencia no refleja las características reales de la vivienda, existen procedimientos para impugnarlo. En cualquier caso, conviene comprobarlo antes de comprometerte con la compra.

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Gastos de comprar vivienda de obra nueva

Entre el 11% y el 12,5% en la península y en Baleares, y aquí el territorio importa mucho menos, porque el grueso es el IVA y el IVA es estatal. Canarias, Ceuta y Melilla tienen un impuesto propio y el coste resulta bastante menor.

• IVA del 10% sobre el precio, en la península y en Baleares.
• En Canarias se aplica el IGIC en lugar del IVA: 7% general, 5% si es tu vivienda habitual, 3% para familia numerosa, monoparental, discapacidad o rentas bajas, y 0% en vivienda protegida de régimen general.
• En Ceuta y Melilla tampoco: se paga IPSI, al 4% en la entrega del inmueble.
• AJD, entre el 0,25% efectivo de Ceuta y Melilla y el 1,5% de media docena de comunidades.
• Notaría, registro, gestoría y tasación, igual que en la segunda mano.

Hay otra diferencia que no es fiscal: en obra nueva sobre plano se pagan entregas a cuenta durante la construcción, que el promotor está obligado a avalar. Ese dinero se aporta antes de la firma, así que conviene incluirlo en la planificación del ahorro.

Qué gastos paga el comprador y cuáles paga el banco

Conviene separar dos cosas que se mezclan constantemente, porque el día de la firma se otorgan dos escrituras distintas: la de la compraventa y la de la hipoteca. Cada una tiene su notaría, su registro y su gestoría, y no las paga el mismo.

El reparto de los gastos de la escritura del préstamo está en el artículo 14.1.e de la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario, aplicable a los préstamos firmados desde el 16 de junio de 2019. Lo dice apartado por apartado: la gestoría y los aranceles notariales de la escritura de préstamo corresponden al prestamista (puntos i y ii), la inscripción de las garantías en el registro también (punto iii), las copias las paga quien las solicite, y la tasación del inmueble queda expresamente a cargo del prestatario (punto i).

El AJD de la hipoteca lo paga el banco por una norma distinta y desde una fecha anterior: el Real Decreto-ley 17/2018, que cambió el sujeto pasivo del impuesto con efecto desde el 10 de noviembre de 2018. El artículo 14.1.e de la Ley 5/2019 no asigna ese impuesto a ninguna de las partes, se remite a la normativa tributaria. Es una confusión habitual, y la fecha importa cuando se revisa una hipoteca firmada entre noviembre de 2018 y junio de 2019.

De los gastos de formalizar la hipoteca, al comprador solo le corresponden la tasación y las copias que pida. La notaría y el registro que sí paga el comprador son los de la compraventa, que es la otra escritura, y esos van por su propio arancel.

Cuánto cuesta la escritura de una casa de 200.000 euros

Notaría y registro de una compraventa de 200.000 € suman 764,22 € con IVA: 542,91 € de notaría y 221,31 € de registro. Las dos cifras salen de una escala aprobada por real decreto, así que se pueden comprobar al céntimo.

Añadiendo la gestoría que liquida el impuesto y lleva la escritura al registro, que es precio libre y ronda los 300–500 €, lo que suele entenderse por «los gastos de escriturar» queda entre 1.064 € y 1.264 €. El impuesto se calcula aparte y es la partida mayor: depende de la comunidad y está en la tabla del ITP.

Compraventa de 200.000 €, con una escritura de veinte folios y una copia autorizada. El recorrido tramo a tramo de las dos escalas está justo debajo.

Cuánto cobra el notario por escriturar un piso

El arancel del notario por una compraventa de 200.000 € es de 340,51 €, y el del registrador, de 176,89 €. Sobre esas cifras se añaden los folios, la copia y el IVA, que es como se llega a los 542,91 € y 221,31 € de la factura.

Las dos escalas funcionan por tramos, igual que el IRPF: se suma lo que corresponde a cada trozo del valor en lugar de aplicar un porcentaje al precio entero. De ahí que el resultado no sea nunca un porcentaje redondo del precio de la casa.

La escala del notario

Real Decreto 1426/1989, anexo I, número 2, «documentos de cuantía». Texto consolidado en el BOE.

El mismo cálculo, tramo a tramo, para 200.000 €

A partir del quinto folio, cada cara escrita de la matriz devenga 3,005061 €, y la copia autorizada se cobra por folio al mismo importe. Sobre el conjunto se aplica el IVA del 21%. Una escritura de compraventa corriente ocupa alrededor de veinte folios, y es la parte de la factura que varía de un caso a otro.

La escala del registrador

Real Decreto 1427/1989, anexo I, número 2, «inscripciones», con un tope de 2.181,673939 € y un mínimo de 24,040484 € por inscripción. Texto consolidado en el BOE.

Recorrida igual que la anterior, esa escala da 176,89 € de arancel para una compraventa de 200.000 €. Sumando el asiento de presentación y el IVA, la factura del registro queda en 221,31 €.

Qué pasa con el descuento del 10%

Circula mucho la idea de que el notario aplica un 10% de descuento si se le pide. El texto del arancel dice otra cosa: la norma decimotercera le permite dispensar los derechos por completo y añade que «no tendrá la facultad de hacer dispensas parciales». Un descuento del 10% sobre el arancel no aparece en la norma.

La rebaja que sí se aplica es del 5%, viene de la disposición adicional octava del Real Decreto-ley 8/2010, es automática y ya está incorporada a las cifras de estas tablas. No hay que pedirla.

Qué gastos conlleva una hipoteca de 100.000 euros

El gasto inicial seguro es la tasación, que en una vivienda de ese importe ronda los 300–400 €, aunque depende del inmueble y de la tasadora. Desde la Ley 5/2019, la notaría, el registro, la gestoría y el AJD de la escritura del préstamo los asume el banco.

Eso no significa que contratar la hipoteca cueste solo eso. Hay otros costes que dependen de la oferta concreta:

• Comisión de apertura: entre el 0% y el 1,5%. En una hipoteca de 100.000 € son hasta 1.500 €. Es negociable y muchas entidades la tienen a cero.
• Productos vinculados: seguro de hogar, de vida, nómina, alarma. No son un gasto de apertura, pero se pagan cada año durante toda la vida del préstamo, así que conviene sumarlos al comparar.

Para comparar hipotecas no basta con mirar los gastos iniciales: revisa la TAE, la cuota y el coste total del préstamo durante todo el plazo. Y no confundas esto con los gastos de la compra, que van aparte y son varios miles de euros en impuestos y aranceles.

Se pueden financiar los gastos de la compra

Con una hipoteca al 80%, no. Ese porcentaje se calcula sobre el menor de dos valores, el precio de compra o el de tasación, y los gastos quedan fuera del cálculo, así que se aportan con ahorro propio.

Conviene distinguir dos cosas que se confunden a menudo. Una hipoteca que financie el 100% del precio no cubre los impuestos ni los gastos de la compraventa: para eso haría falta financiación por encima del precio de compra, aprobada expresamente, y no es una posibilidad generalizada.

Con el ejemplo de antes: en una vivienda de 200.000 € en Andalucía, con una hipoteca al 80% necesitas unos 55.500 € ahorrados entre entrada y gastos. Si consigues el 100% del precio, te ahorras los 40.000 € de entrada, pero seguirías necesitando unos 15.500 € para los impuestos y el resto de gastos.

Las hipotecas que financian por encima del 80% existen, aunque no se anuncien, y suelen asociarse a estos supuestos:

• Funcionarios de carrera y personal con plaza fija, por la estabilidad de ingresos.
• Compra de piso de banco, del propio balance de la entidad.
• Con avalista o segunda garantía, normalmente la vivienda de los padres.
• Avales públicos para jóvenes, con requisitos de edad, renta y precio máximo.

En todos los casos depende del estudio de riesgo de cada entidad, así que no conviene darlo por hecho al planificar el ahorro. Y financiar más importe supone pagar intereses sobre una cantidad mayor durante todo el plazo.

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Cómo pagar menos en los gastos

• Comprueba si puedes acogerte a un tipo reducido. Es lo que más dinero mueve. La mayoría de las comunidades rebajan el ITP para menores de cierta edad, familias numerosas, familias monoparentales y personas con discapacidad, pero no se aplican de forma automática: dependen de requisitos de edad, renta, valor máximo de la vivienda y, a veces, de que sea tu residencia habitual. En Andalucía el tipo puede bajar del 7% al 3,5% y en Cataluña del 10% al 5%, lo que en una vivienda de 200.000 € son entre siete y once mil euros. Confirma las condiciones con la agencia tributaria de tu comunidad.
• Consulta el valor de referencia antes de firmar la señal. Si está por encima del precio acordado, el impuesto sube, y conviene saberlo mientras todavía puedes renegociar.
• Pide presupuesto de gestoría por separado. Es el único de los cuatro gastos que es precio libre, y la diferencia entre unas y otras puede ser de doscientos euros. La notaría y el registro no admiten descuento: su arancel está fijado por real decreto y la rebaja del 5% que contempla la norma se aplica sola. Con la hipoteca, además, la gestoría la elige y la paga el banco.
• Lleva la tasación contigo. Vale seis meses y es tuya. Si cambias de entidad, no la vuelvas a pagar.
• Negocia la comisión de apertura, no solo el tipo. El interés es lo primero que mira todo el mundo y por eso es donde menos margen queda.
• Compara las vinculaciones con su coste real. Una bonificación de 0,30 puntos que obliga a contratar un seguro de 600 € al año rara vez compensa en hipotecas pequeñas. Compara el ahorro en intereses con lo que cuestan los productos contratados.

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