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Impuestos de comprar vivienda en 2026: cuánto pagas según dónde compres
Los impuestos son una parte importante del dinero que necesitas para comprar una vivienda, además de su precio. Cuánto pagas depende de la comunidad autónoma, de si compras obra nueva o segunda mano y de si te corresponde alguna bonificación.
Ese es el ITP que paga una compra corriente de vivienda habitual de segunda mano, del 3% en Ceuta y Melilla al 10% en Cataluña. Lo fija cada territorio, se paga a la comunidad autónoma y es el único impuesto de la compra en sí. Cataluña y Baleares suben por tramos hasta el 13% en inmuebles de valor alto, y los tipos reducidos por edad o situación familiar bajan de ahí en casi todas las comunidades.
En obra nueva no se paga ITP. Se paga IVA del 10%, que es estatal e igual en casi toda España, más el AJD de la escritura, que va del 0,5% al 1,5% según la comunidad. Canarias aplica IGIC en lugar de IVA, y Ceuta y Melilla, IPSI.
La diferencia entre comunidades es de miles de euros: en una vivienda de 200.000 € de segunda mano, el impuesto va de 6.000 € en Ceuta a 20.000 € en Cataluña, con el tipo que se aplica a una compra corriente de vivienda habitual.
Por Irene Clement
Fundadora de BELTAIN. Asesoramiento inmobiliario.
Actualizado el 24 de octubre de 2026
Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda
En una compraventa habitual, el impuesto principal depende de si la vivienda es nueva o de segunda mano. Los dos son excluyentes: nunca se pagan ITP e IVA por la misma transmisión, aunque en obra nueva el IVA lleva además el AJD de la escritura. En una vivienda de 200.000 € de segunda mano el impuesto va de 6.000 € a 20.000 € según la comunidad; en obra nueva del mismo precio son 20.000 € de IVA más entre 1.000 y 3.000 € de AJD. Para hacerse una idea de la proporción: en esa misma vivienda, la notaría, el registro, la gestoría y la tasación suman alrededor de 1.465 € entre las cuatro, y están desglosadas en la guía de gastos.
| Impuesto | Cuándo se paga | Cuánto | A quién |
|---|---|---|---|
| ITP | Vivienda de segunda mano | 3%–13% | A la comunidad autónoma |
| IVA | Obra nueva, primera entrega | 10% | Al promotor, que lo ingresa en Hacienda |
| AJD | Solo si la compra lleva IVA | 0,5%–1,5% | A la comunidad autónoma |
El AJD de la escritura de hipoteca va aparte y lo paga el banco desde el Real Decreto-ley 17/2018. Lo que aparece en esta tabla es el AJD de la compraventa, que solo se devenga cuando la operación está sujeta a IVA.
Lo que no es un impuesto de la compra: la plusvalía municipal la paga el vendedor, y la notaría, el registro, la gestoría y la tasación son gastos de comprar vivienda, no tributos. El IBI del año en curso le corresponde a quien sea titular el 1 de enero, que es el vendedor, aunque es habitual pactar el reparto proporcional en la escritura.
¿IVA o ITP? Cuál te toca a ti
La regla es quién te vende y si es la primera vez que esa vivienda se transmite desde que se construyó.
| Situación | Impuesto | Por qué |
|---|---|---|
| Compras al promotor una vivienda recién construida | IVA 10% + AJD | Primera entrega de edificación. La hace un empresario en el ejercicio de su actividad. |
| Compras a un particular | ITP | El vendedor no es empresario, así que la operación queda fuera del IVA. |
| Compras a una empresa una vivienda ya usada | ITP | Segunda entrega: está exenta de IVA, y lo que está exento de IVA tributa por ITP. |
| Compras un piso de banco | Casi siempre ITP | El banco lo adquirió por impago, así que su venta es segunda entrega. |
| Compras sobre plano | IVA 10% | Las entregas a cuenta llevan IVA a medida que las vas pagando, antes de la escritura. |
Un caso que cambia la cuenta: la vivienda de protección oficial de régimen especial o de promoción pública tributa al 4% de IVA en lugar del 10%.
La vivienda que lleva años terminada y sin vender. Si el promotor no llegó a entregarla y sigue siendo suya, su venta continúa siendo primera entrega y lleva IVA, aunque el edificio tenga una década. Lo que convierte una entrega en segunda es que la vivienda haya sido entregada antes, no su antigüedad.
ITP por comunidad autónoma en 2026
El ITP lo fija cada comunidad autónoma, así que la misma vivienda tributa distinto según dónde esté. Esta tabla recoge los 21 territorios con régimen propio: las quince comunidades de régimen común, las tres diputaciones forales del País Vasco, Navarra, y Ceuta y Melilla.
La columna de ITP es el tipo que paga una compra corriente. La de vivienda habitual, el que se aplica si vas a vivir en ella y cumples los requisitos. La de tipos reducidos recoge lo que rebaja cada comunidad por edad, familia numerosa, familia monoparental, discapacidad o municipio despoblado, con sus topes.
Lo que esta tabla no cierra. De Bizkaia solo está verificado el tipo general del 7%; sus tipos de vivienda y de AJD no se han podido comprobar en fuente oficial porque el portal de la Diputación no admite consulta automatizada. El AJD general de Cataluña va vacío por lo mismo. En Murcia hay un tipo del 5% para jóvenes que anuncia la propia agencia y que no se ha podido confirmar. Van señalados en la tabla en lugar de rellenados con una cifra sin respaldo.
Ningún tipo reducido se aplica solo. Todos dependen de requisitos de edad, renta, valor del inmueble o residencia. Esta tabla sirve para saber qué existe en tu comunidad y cuánto puede cambiar la factura; no sustituye a la comprobación con tu agencia tributaria antes de liquidar.
Los tipos generales y los de vivienda habitual están comprobados uno a uno contra la fuente de cada territorio, que enlaza desde su nombre en la primera columna.
| Comunidad | ITP | Vivienda habitual | AJD | Tipos reducidos y tramos |
|---|---|---|---|---|
| Andalucía | 7% | 6% hasta 150.000 € | 1,2% | 6% en habitual hasta 150.000 €. 3,5% para menores de 35 (hasta 150.000 €), familia numerosa y discapacidad (hasta 250.000 €). AJD del 0,3% para menores de 35 y del 0,1% en familia numerosa y discapacidad. Ley 5/2021, con las medidas de 2026 por los daños de las lluvias de enero y febrero. |
| Aragón | 8%–10% | — | 1,5% | Tramos: 8% hasta 400.000 €, 8,5%, 9%, 9,5% y 10% desde 750.000 €. Aquí las rebajas son bonificaciones de cuota, no tipos reducidos: 12,5% para menores de 35, discapacidad del 65% o más y víctimas de violencia de género, con el inmueble hasta 100.000 €; y 50% para familia numerosa, con topes de renta y de venta de la vivienda anterior. |
| Asturias | 8%–10% | — | 1,2% | Tramos: 8% hasta 300.000 €, 9% hasta 500.000 € y 10% por encima. 4% hasta 150.000 € y 6% sobre el exceso en vivienda habitual en concejos despoblados, para jóvenes, familia numerosa, monoparental y víctimas de violencia de género. 3% en segunda transmisión de VPO del Principado. Fuera de esos casos no hay tipo reducido por familia numerosa ni por discapacidad. |
| Bizkaia | 7% | — | — | Foral. Solo está verificado el tipo general del 7%, de la Norma Foral 10/2013. Los tipos de vivienda, de vivienda habitual y de AJD no se han podido comprobar en fuente oficial porque el portal de la Diputación bloquea la consulta automatizada. Confírmalos antes de usarlos. · pendiente de confirmar |
| Canarias | 6,5% | 5% | 1% | 5% en vivienda habitual. 1% para familia numerosa, monoparental y discapacidad del 65% o más, con topes de renta. 0% en VPO que sea primera vivienda habitual. Para jóvenes la rebaja es una bonificación del 20% de la cuota, que desde el 1 de enero de 2026 llega hasta los 40 años. En obra nueva se aplica IGIC en lugar de IVA. |
| Cantabria | 9% | 7% hasta 300.000 € | 1,5% | 7% en vivienda habitual hasta 300.000 € y 9% sobre el exceso. 4% para menores de 40, familia numerosa, monoparental, discapacidad del 33-65%, VPO y municipios en riesgo de despoblamiento, con el mismo tope de 300.000 €. Ley de Cantabria 5/2026, en vigor el 1 de mayo de 2026: antes el 7% llegaba a 200.000 € y el 4% era para menores de 36. |
| Castilla y León | 8% | — | 1,5% | 4% en vivienda habitual para menores de 36 en primera vivienda, familia numerosa, discapacidad ≥65% y VPO, con topes de renta de 31.500 € o 37.800 €. Tipo del 0,01% para menores de 36 en municipios de menos de 10.000 habitantes con la vivienda por debajo de 150.000 €. AJD reducido al 0,5% en los mismos supuestos. |
| Castilla-La Mancha | 9% | 6% hasta 240.000 € | 1,5% | 6% en primera habitual hasta 240.000 €. 5% para familia numerosa, familia monoparental y discapacidad ≥65%. 3% para menores de 36. Exige financiación hipotecaria de más del 50% del valor. Ley 1/2026, desde el 31 de marzo: antes el tope era de 180.000 € y el tipo de los jóvenes, del 5%. |
| Cataluña | 10%–13% | — | — | Tramos: 10% hasta 600.000 €, 11%, 12% y 13% >1,5 M€. 5% en vivienda habitual para quien tenga 35 años o menos, con renta de hasta 36.000 €. 7% en vivienda de protección oficial y 4% o 3% en municipios rurales. Tipo del 20% para grandes tenedores desde el 27 de junio de 2025. El tipo general de AJD sin verificar en fuente oficial. |
| Ceuta | 6% 3% efectivo | — | 0,5% | Bonificación del 50% en las dos modalidades (art. 57 bis), así que el tipo efectivo es el 3% en ITP y el 0,25% en AJD. En obra nueva se aplica IPSI en lugar de IVA, al 4% con carácter general y al 2% en VPO de régimen especial o promoción pública. |
| Comunitat Valenciana | 9% | — | 1,4% | 9% desde el 1 de junio de 2026, antes 10%. El tipo sube al 11% cuando el valor del inmueble supera 1.000.000 €. AJD general del 1,4%, y 0,1% en la primera copia de la escritura de vivienda habitual. Ley 5/2025, arts. 33 y 34, confirmados vigentes tras la Ley 5/2026. VPO: 6% u 8% en régimen general y 3% o 4% en especial, según supere o no los 180.000 €, y solo en primera adquisición de vivienda habitual. Los tipos para jóvenes y familia numerosa no se han podido verificar en fuente oficial. |
| Extremadura | 8%–11% | 7% hasta 200.000 € | 1,5% | Tramos: 8% hasta 360.000 €, 10% hasta 600.000 € y 11% por encima. 7% en vivienda habitual de hasta 200.000 € con renta de hasta 30.000 € individuales o 55.000 € conjuntos. 4% para menores de 36, familia numerosa, discapacidad ≥65%, VPO y municipios de menos de 3.000 habitantes. Ley 2/2026, desde el 5 de agosto. |
| Galicia | 8% | 7% hasta 240.000 € | 1,5% | 7% en vivienda habitual hasta 240.000 €, más 30.000 € por miembro de la unidad familiar. 3% para menores de 36, familia numerosa (hasta 400.000 €), monoparental (desde el 1 de enero de 2026) y discapacidad ≥65%. Ley 5/2025. |
| Gipuzkoa | 4% | 4% | 0,5% | Foral. 4% en viviendas. 2,5% si no pasa de 120 m² construidos o 96 m² útiles, se destina a vivienda habitual y no has aplicado antes ese tipo; también para familia numerosa sin límite de superficie. |
| Illes Balears | 8%–13% | 4% hasta 270.151 € | 1,5% | Tramos: 8% hasta 400.000 €, 9%, 10%, 12% y 13% >2 M€. 4% en vivienda habitual de hasta 270.151,20 € si no eres titular de otra. 2% para menores de 36, familia numerosa y monoparental. Bonificación del 100% para menores de 30 y discapacidad del 33% o más en primera vivienda habitual, con topes de renta. Ley 4/2026, en vigor el 14 de junio. |
| La Rioja | 7% | — | 1% | 4% para menores de 40 en primera vivienda habitual. 5% para familia numerosa, VPO y discapacidad ≥33%. AJD del 0,1% en familia numerosa y discapacidad. |
| Madrid | 6% | — | 0,75% | El AJD va por escala: 0,4% hasta 120.000 €, 0,5% de 120.000 a 180.000 € y 0,75% por encima. Bonificación del 10% en el ITP de la vivienda habitual de hasta 250.000 €, incompatible con el 4% de familia numerosa. |
| Melilla | 6% 3% efectivo | — | 0,5% | Bonificación del 50% en las dos modalidades, así que el tipo efectivo es el 3% en ITP y el 0,25% en AJD. En obra nueva se aplica IPSI: 4% en la entrega del inmueble y 0,5% en la primera transmisión de VPO por el promotor. |
| Navarra | 6% | — | 0,5% | Régimen foral. No consta en el articulado ningún tipo reducido por edad ni por situación familiar; sí exenciones para VPO. Verificado sobre el texto de 1999 y comprobado que la reforma de diciembre de 2025 no tocó los tipos. |
| Región de Murcia | 7,75% | — | 1,5% | 7,75% desde el 25 de julio de 2025, antes 8%. 3% para familia numerosa, menores de 35 y discapacidad ≥65%, todos con topes de renta y valor. Pendiente de confirmar un tipo del 5% para jóvenes de hasta 40 años que anuncia la propia agencia. |
| Álava | 4% | 4% | 0,5% | Foral. 4% en viviendas, con hasta dos plazas de garaje y dos anexos. 2,5% si no pasa de 120 m² construidos, o unifamiliar con parcela de hasta 300 m² y para familia numerosa sin límite de superficie. 6% si ya eres titular de más de cinco viviendas. |
Los tipos generales de veinte de los veintiún territorios están comprobados contra la agencia tributaria de cada uno y su boletín oficial, con el documento del Ministerio de Hacienda como contraste. Los tipos reducidos tienen requisitos de renta, de valor y de residencia: confirma el tuyo con la agencia tributaria de tu comunidad antes de liquidar.
Ocho comunidades han cambiado el impuesto a lo largo de 2026: Canarias, Galicia, Castilla-La Mancha, Cantabria, la Comunitat Valenciana, Illes Balears, Cataluña y Extremadura. La fecha de entrada en vigor y la ley de cada una están en la última columna. Conviene mirar la fecha de cualquier información que consultes sobre esto, porque los tipos anteriores siguen circulando por internet.
Calculadora: cuánto impuesto vas a pagar
Elige el precio, la comunidad y si la vivienda es nueva o de segunda mano. Devuelve el impuesto de la compra con el tipo general que te corresponde. Los tipos reducidos por edad o situación familiar aparecen listados, pero no se aplican solos: dependen de requisitos.
Estimación orientativa. El cálculo usa el precio que introduces y el tipo general de la comunidad. En segunda mano el importe definitivo puede ser mayor si el valor de referencia del Catastro supera el precio de compra, porque es él y no el precio lo que forma la base del ITP.
Los tipos reducidos y las bonificaciones no se aplican en este cálculo: dependen de requisitos de edad, renta, valor del inmueble y residencia que hay que comprobar uno a uno antes de liquidar. Aparecen listados para que sepas cuáles existen en tu comunidad.
No incluye notaría, registro ni gestoría, que son los otros gastos de la compra.
Qué es el ITP y cuándo se paga
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales grava la compra de bienes entre particulares. En vivienda se aplica a toda la compraventa de segunda mano, lo paga el comprador y el dinero va a la comunidad autónoma donde esté el inmueble, que es la que fija el tipo.
Se devenga el día en que se firma la escritura, y desde ese día empieza a correr el plazo para liquidarlo. Hasta que no está pagado, el registro de la propiedad no inscribe la compra: la inscripción exige acreditar el pago del impuesto, así que una liquidación pendiente deja la vivienda sin inscribir a tu nombre.
El tipo que aparece en las tablas es el general. Casi todas las comunidades tienen tipos reducidos por edad, por situación familiar, por discapacidad o por comprar en municipios despoblados, y esos reducidos cambian la factura en miles de euros. Ninguno se aplica solo: hay que cumplir los requisitos y pedirlo en la autoliquidación.
Cuándo se paga el 21% de IVA
El 21% es el tipo general del IVA. Dentro de las operaciones que llevan IVA, se aplica a todo lo que no entre en el supuesto del 10%, que la ley reserva a un caso concreto y tasado.
Antes de mirar el tipo hay que resolver otra cosa: si la compra lleva IVA. Solo lo lleva cuando quien vende es un empresario o profesional actuando como tal y la operación está sujeta y no exenta. Comprando un local o un terreno a un particular se paga ITP, no IVA, y hay entregas de terrenos que están exentas aunque venda una empresa. Para un caso concreto lo resuelve el Calificador Inmobiliario de la Agencia Tributaria.
Ese supuesto está en el artículo 91.Uno.1.7º de la Ley del IVA, y su redacción es la que decide los casos que más se consultan: el 10% cubre las «viviendas, garajes (máximo 2 unidades), y anexos que se transmitan conjuntamente con la vivienda».
| Qué compras | Tipo | Por qué |
|---|---|---|
| Vivienda nueva del promotor | 10% | Art. 91.Uno.1.7º. |
| VPO de régimen especial o promoción pública | 4% | Art. 91.Dos.1.6º, entregada por su promotor. Incluye hasta dos garajes y los anexos. |
| Hasta dos plazas de garaje, con la vivienda | 10% | El límite de dos unidades está en la propia norma. |
| La tercera plaza de garaje y siguientes | 21% | El 10% llega hasta dos, así que al resto se le aplica el tipo general del art. 90.Uno. |
| Trastero y anexos, con la vivienda | 10% | La norma exige que se transmitan conjuntamente con ella. |
| Garaje o trastero comprado suelto | 21% | Sin transmisión conjunta con la vivienda queda fuera del 10%. |
| Local de negocio | 21% | La Agencia Tributaria lo excluye expresamente del 10% en su cuadro de tipos. |
| Edificación destinada a demolición | 21% | Excluida también de forma expresa. |
| Solar o terreno edificable | 21% | No figura entre los supuestos con tipo reducido. |
La tabla da el tipo de IVA suponiendo que la operación esté sujeta y no exenta. Tipos del cuadro Tipos impositivos en el IVA 2026 de la Agencia Tributaria. La ficha de compraventa de inmuebles del Punto de Acceso General, actualizada el 20 de marzo de 2026, lo resume igual: 10% en la venta de viviendas y «21% en la venta de otro tipo de inmuebles».
La diferencia no es menor. En una plaza de garaje de 20.000 €, pasar del 10% al 21% son 2.200 € más. Quien compra vivienda con tres plazas suele descubrirlo al recibir la factura del promotor.
Cuando el vendedor es una empresa. Una segunda entrega de vivienda está exenta de IVA y tributa por ITP, pero esa exención se puede renunciar si el comprador también es empresario y se cumplen determinados requisitos, y entonces la operación vuelve al IVA al tipo que corresponda a ese bien, que no es automáticamente el 21%. Es un supuesto de empresa a empresa que no afecta a quien compra para vivir.
La Agencia Tributaria tiene una herramienta oficial, el Calificador Inmobiliario, que dice para un caso concreto si la operación va por IVA o por ITP. Está enlazada desde la ficha del Punto de Acceso General.
El AJD: cuándo lo pagas y cuánto
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados grava el documento, no la compra. En una compraventa de vivienda solo se paga cuando la operación lleva IVA, es decir, en obra nueva. Si la compra tributa por ITP, no hay AJD por la compraventa.
El tipo general va del 0,5% al 1,5% según la comunidad, y está en la tabla de arriba. Varias comunidades lo rebajan en los mismos supuestos en los que rebajan el ITP, así que conviene mirar las dos columnas.
Hay un segundo AJD que se confunde con este continuamente: el de la escritura de préstamo hipotecario. Desde el Real Decreto-ley 17/2018, en vigor el 10 de noviembre de 2018, el sujeto pasivo de ese AJD es el prestamista, así que lo paga el banco. Se calcula sobre la responsabilidad hipotecaria, que es bastante más que el capital prestado, y por eso aparece en las ofertas de hipoteca aunque no salga de tu bolsillo.
Sobre qué valor se calcula el impuesto
En una vivienda de segunda mano, la base del ITP es el valor de referencia del Catastro. Si el precio pactado o el valor declarado son mayores, se toma el mayor de los tres. Lo dice el artículo 10.2 del texto refundido de la ley del impuesto, con la redacción que le dio la Ley 11/2021 de prevención del fraude fiscal, en vigor desde el 1 de enero de 2022.
La consecuencia práctica: comprando por debajo del valor de referencia, pagas el impuesto sobre el valor de referencia y no sobre lo que pagaste.
En el AJD la regla es distinta y conviene no mezclarlas. Su base es el valor declarado en la escritura, según el artículo 30.1. El valor de referencia entra solo como suelo: cuando la base se determina por el valor de un inmueble, ese valor «no podrá ser inferior al determinado de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 10». Dicho de otro modo, en el ITP el valor de referencia es el punto de partida; en el AJD es un mínimo.
| Caso | Precio escriturado | Valor de referencia | Base del impuesto |
|---|---|---|---|
| Compras barato | 180.000 € | 200.000 € | 200.000 € |
| Compras caro | 220.000 € | 200.000 € | 220.000 € |
Las dos filas son de ITP, en segunda mano. Con un tipo del 8%, la diferencia entre ellas son 3.200 € de impuesto sobre una compra en la que te has ahorrado 40.000 € de precio. Artículos 10 y 30 del texto refundido de la ley del ITP y AJD.
El valor de referencia se consulta gratis en la Sede Electrónica del Catastro y se publica cada año. Conviene mirarlo antes de firmar la señal, cuando todavía se puede renegociar, porque después solo queda pagar y recurrir.
Se puede recurrir. El valor de referencia se impugna pidiendo la rectificación de la autoliquidación, y la carga de la prueba la tienes tú: hace falta una tasación que sostenga que el inmueble vale menos, normalmente por su estado de conservación. Se paga primero y se reclama después.
Cuando la vivienda no tiene valor de referencia asignado, se aplican las otras reglas de valoración que prevé la norma, con el valor declarado como punto de partida y sin perjuicio de que la administración lo compruebe.
Cuánto se paga de impuestos por una casa de 150.000, 200.000 o 300.000 euros
El impuesto de una misma vivienda cambia miles de euros según la comunidad. Estas son seis de las veintiuna, de la más barata a la más cara, en una compra de vivienda habitual de segunda mano.
Importante para leer bien la tabla: donde la comunidad tiene un tipo propio de vivienda habitual y el precio cabe en su tope, se aplica ese tipo, que es un tipo reducido y tiene requisitos. En Andalucía, por ejemplo, el 6% de la fila de 150.000 € exige que la vivienda sea tu residencia habitual y que no pase de 150.000 €; por encima de ese tope vuelve el 7% general, que es lo que se ve en las filas de 200.000 y 300.000 €. No se han aplicado los reducidos por edad ni por situación familiar, que bajarían más la cifra.
| Precio | Ceuta | Gipuzkoa | Madrid | Andalucía | Comunitat Valenciana | Cataluña |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 150.000 € | 4.500 €3% | 6.000 €4% | 9.000 €6% | 9.000 €6% | 13.500 €9% | 15.000 €10% |
| 200.000 € | 6.000 €3% | 8.000 €4% | 12.000 €6% | 14.000 €7% | 18.000 €9% | 20.000 €10% |
| 300.000 € | 9.000 €3% | 12.000 €4% | 18.000 €6% | 21.000 €7% | 27.000 €9% | 30.000 €10% |
Solo el impuesto. La notaría, el registro y la gestoría van aparte y suman alrededor de 1.100 € más en una vivienda de 200.000 €: están desglosadas en la guía de gastos de la compra. Ceuta aparece porque su bonificación del 50% deja el tipo efectivo en el 3%, lo más bajo de España.
Cómo se liquida: modelo, plazo y recargos
El ITP y el AJD se autoliquidan: nadie te manda una carta con lo que debes, lo calculas tú y lo presentas. Con carácter general se usa el modelo 600, aunque cada comunidad puede tener su propio impreso y su propia sede electrónica.
El plazo lo fija cada comunidad autónoma, y no es el mismo en toda España. Hay tres plazos distintos conviviendo, y la idea extendida de que son 30 días hábiles en todas partes es falsa.
Un mes es menos tiempo que 30 días hábiles. Los días hábiles excluyen sábados, domingos y festivos, así que 30 días hábiles son unas seis semanas de calendario. Un mes natural son treinta o treinta y un días. Las comunidades del grupo de «un mes» son, en la práctica, las más estrictas.
| Plazo | Dónde | Detalle |
|---|---|---|
| 1 mes8 territorios | Aragón · Canarias · Castilla-La Mancha · Cataluña · Comunitat Valenciana · Extremadura · Galicia · Illes Balears | Contado desde la fecha del acto o contrato, o desde el devengo. Es el plazo más corto de los tres. |
| 30 días hábiles8 territorios | Bizkaia · Castilla y León · Ceuta · Gipuzkoa · Madrid · Melilla · Región de Murcia · Álava | Sin contar sábados, domingos ni festivos, así que son unas seis semanas de calendario. |
| 2 meses1 territorio | Andalucía | Desde el día siguiente al devengo. Es el plazo más largo de España, por el artículo 69 de la Ley 5/2021 de tributos cedidos. |
| Sin confirmar4 territorios | Asturias · Cantabria · La Rioja · Navarra | Sus normas de tributos cedidos no fijan plazo propio, así que les correspondería el supletorio estatal de 30 días hábiles, pero ninguna fuente oficial lo dice con esas palabras y sus portales no permiten la consulta. Si compras en una de las cuatro, confirma el plazo con su agencia tributaria antes de firmar: equivocarse cuesta el recargo de la tabla de abajo. |
Comprobado el 24 de octubre de 2026 en la agencia tributaria de cada territorio, con cita literal de la fuente de cada uno: el nombre de cada territorio enlaza a la suya. Diecisiete están confirmados; los cuatro restantes aparecen señalados en lugar de rellenados. Donde la comunidad no fija plazo rige el supletorio estatal de 30 días hábiles desde que se cause el acto o contrato, según las instrucciones oficiales del modelo 600.
| Qué | Detalle |
|---|---|
| Modelo | El 600 con carácter general. Conviene usar el impreso y la sede de la agencia tributaria de la comunidad donde esté la vivienda. |
| Dónde | En la oficina liquidadora de esa comunidad. En Ceuta y Melilla, en la delegación de la Agencia Tributaria. |
| Quién | El comprador. Si contratas gestoría, lo presenta ella, pero el obligado tributario sigues siendo tú. |
Qué pasa si se te pasa el plazo
Presentar tarde sin que Hacienda te haya reclamado tiene un recargo tasado en el artículo 27 de la Ley General Tributaria, con la redacción que le dio la Ley 11/2021:
| Retraso | Recargo |
|---|---|
| De partida, desde el primer día | 1% |
| Por cada mes completo de retraso, se suma | 1% más |
| Más de doce meses | 15% más intereses de demora |
Si la Administración requiere la presentación antes de que regularices tu situación, pueden exigirse intereses de demora y, cuando proceda, sanciones. El tratamiento depende de las circunstancias.
El porcentaje se cuenta por meses completos, y el 1% de partida se aplica desde el primer día de retraso. Con el impuesto de una vivienda de 200.000 € a un tipo del 8%, que son 16.000 € a ingresar:
| Si presentas con | Recargo | Sobre 16.000 € |
|---|---|---|
| Retraso de menos de un mes | 1% | 160 € |
| Un mes completo de retraso | 2% | 320 € |
| Tres meses completos | 4% | 640 € |
| Seis meses completos | 7% | 1.120 € |
| Más de doce meses | 15% + intereses | 2.400 € + intereses |
El recargo se calcula sobre el importe a ingresar, y se reduce un 25% si se paga en plazo tanto la liquidación como el propio recargo.
Tipos reducidos: quién puede acogerse
Casi todas las comunidades rebajan el ITP en los mismos cinco supuestos. Ninguno se aplica solo: hay que cumplir los requisitos y pedirlo en la autoliquidación, porque nadie te lo va a aplicar de oficio.
| Supuesto | Qué suele exigirse |
|---|---|
| Edad | Menores de 35, 36 o 40 años según la comunidad. Casi siempre exige que sea primera vivienda habitual, y muchas comunidades añaden un tope de valor del inmueble y un límite de renta. |
| Familia numerosa | Título en vigor en la fecha de la compra. Suele pedir que sea vivienda habitual y, en varias comunidades, vender la anterior en un plazo. |
| Familia monoparental | Reconocimiento oficial. Es el supuesto más reciente: varias comunidades lo han incorporado en 2026. |
| Discapacidad | Grado del 33% o del 65% según la comunidad, acreditado en la fecha del devengo. Puede ser del comprador o de un miembro de la unidad familiar. |
| Municipio despoblado | Que el municipio esté en la lista que publica la propia comunidad, normalmente por número de habitantes. Las listas se revisan, así que conviene comprobar la vigente. |
Lo que más dinero mueve es el tipo reducido, no negociar los gastos. En Andalucía puede bajar del 7% al 3,5% y en Cataluña del 10% al 5%: en una vivienda de 200.000 € son entre siete y diez mil euros de diferencia, varias veces lo que cuestan juntos la notaría, el registro y la gestoría.
El requisito que más se incumple sin saberlo es el de no ser titular de otra vivienda, que varias comunidades exigen para el tipo de primera vivienda habitual. Una herencia con un porcentaje pequeño de un inmueble familiar basta para perderlo en algunas. Conviene comprobarlo antes de contar con la rebaja.
Dudas frecuentes
¿Qué impuestos hay que pagar por comprar una vivienda?
Depende de si compras una vivienda nueva o de segunda mano. En una compraventa habitual de segunda mano, pagas el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo depende de la comunidad autónoma.
En obra nueva, normalmente pagas un IVA del 10% más el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), que también varía según el territorio.
El IVA y el ITP no se pagan conjuntamente por la misma transmisión en una compraventa residencial ordinaria, aunque existen supuestos especiales.
¿Cuánto se paga de impuestos por la compra de una casa?
En una vivienda de segunda mano de 200.000 €, el ITP puede variar considerablemente según dónde compres y si cumples los requisitos para aplicar un tipo reducido.
Como ejemplos orientativos, con un tipo efectivo del 3% pagarías 6.000 €, mientras que con un tipo del 10% pagarías 20.000 €.
En obra nueva, una vivienda de ese precio tributa normalmente al 10% de IVA, es decir, 20.000 €, más el AJD que corresponda.
Estos cálculos suponen que la base imponible coincide con el precio de compra.
Compro una vivienda, ¿tengo que pagar IVA o ITP?
Por regla general, pagas IVA si compras una vivienda nueva directamente al promotor y se trata de su primera entrega. Si compras una vivienda usada a un particular, pagas ITP.
Las segundas entregas realizadas por empresas suelen estar exentas de IVA y tributar por ITP, aunque existen excepciones.
La antigüedad del edificio no determina por sí sola qué impuesto corresponde: también importa el historial de utilización y transmisión del inmueble.
¿Cuándo se paga el 21% de IVA en la compra de vivienda?
Las viviendas nuevas sujetas a IVA tributan normalmente al 10%, incluyendo hasta dos plazas de garaje y los anexos que se transmitan conjuntamente con ellas, siempre que se cumplan los requisitos legales.
El 21% puede aplicarse a elementos que se compran por separado, como un garaje o un trastero, así como a locales comerciales y determinados terrenos edificables.
Por ejemplo, en una plaza de garaje de 20.000 €, la diferencia entre aplicar el 10% y el 21% de IVA es de 2.200 €.
¿Quién paga el ITP, el comprador o el vendedor?
El comprador es el obligado tributario del ITP en una compraventa de vivienda.
Por su parte, el vendedor puede tener que pagar la plusvalía municipal y tributar por la ganancia patrimonial obtenida en el IRPF, cuando corresponda.
Aunque comprador y vendedor acuerden cómo distribuir determinados gastos, ese pacto no cambia quién es el obligado frente a Hacienda por el ITP.
¿Cuándo se paga el ITP y qué pasa si me retraso?
El plazo depende de la comunidad autónoma donde se encuentre la vivienda. Algunas establecen un mes desde la firma de la escritura, otras 30 días hábiles y Andalucía, dos meses. Tienes el plazo de cada territorio más arriba.
El impuesto se presenta normalmente mediante el modelo 600 ante la administración tributaria competente.
Si presentas la autoliquidación fuera de plazo, sin requerimiento previo, se aplica con carácter general un recargo del 1% más otro 1% por cada mes completo de retraso. Superados los doce meses, el recargo es del 15% y se exigen intereses de demora en los términos previstos legalmente.
El recargo puede reducirse un 25% si cumples las condiciones de pago establecidas.
¿Qué pasa si Hacienda dice que la casa vale más de lo que he pagado?
En las compraventas sujetas a ITP, si el valor de referencia del Catastro supera el precio de compra y el valor declarado, normalmente tendrás que calcular el impuesto sobre ese valor superior.
Por ejemplo, si compras una vivienda por 180.000 € y su valor de referencia es de 200.000 €, el impuesto se calculará sobre 200.000 €.
Puedes impugnar el valor de referencia mediante los procedimientos previstos legalmente, aportando pruebas que justifiquen tu reclamación.
Conviene consultarlo en la Sede Electrónica del Catastro antes de firmar las arras.
¿El ITP se puede financiar con la hipoteca?
Lo habitual es que los bancos financien hasta el 80% del menor valor entre el precio de compra y la tasación, por lo que el comprador debe disponer de ahorros para cubrir la entrada y los impuestos.
Algunas entidades pueden conceder financiación del 90% o del 100% del precio de compra, pero eso no significa que también cubran el ITP.
Para financiar los impuestos sería necesario que la entidad aprobara una operación que incluyera ese importe adicional, algo menos frecuente y sujeto al estudio de solvencia.
¿Se puede aplazar el pago del ITP?
Sí, puedes solicitar un aplazamiento o fraccionamiento del ITP, aunque su concesión depende de las condiciones aplicables y de la administración tributaria competente.
En determinados casos pueden exigirse intereses de demora o garantías.
Lo recomendable es presentar la solicitud dentro del plazo voluntario de liquidación. Si se presenta fuera de plazo, pueden surgir recargos u otras consecuencias.
Antes de solicitarlo, consulta las condiciones de la agencia tributaria de la comunidad autónoma donde compres la vivienda.
Te decimos cuánto vas a pagar antes de que firmes nada
Comprobamos el valor de referencia del inmueble que te interesa, miramos si te corresponde algún tipo reducido en tu comunidad y revisamos si cumples sus requisitos. Te lo damos por escrito antes de que pongas una señal, con la cuenta hecha sobre tu caso y no sobre un tipo general.
Fuentes
- Real Decreto Legislativo 1/1993, texto refundido de la Ley del ITP y AJD. La norma del ITP y del AJD.
- Ley 37/1992, del Impuesto sobre el Valor Añadido. Los tipos del IVA en la entrega de viviendas y los supuestos de exención.
- Ley 58/2003, General Tributaria, artículo 27. Los recargos por presentar fuera de plazo sin requerimiento previo, con la redacción de la Ley 11/2021.
- Agencia Tributaria, instrucciones del modelo 600. El plazo supletorio de 30 días hábiles, el que rige donde la comunidad no fija uno propio, y dónde se presenta.
- Ministerio de Hacienda, Tributación Autonómica · Medidas 2026, capítulo II. Contraste de los tipos autonómicos. Actualizado el 23 de septiembre de 2026.
- Agencia Tributaria, Tipos impositivos en el IVA 2026. El cuadro oficial de tipos: el 10% de las viviendas con hasta dos garajes, el 4% de la VPO y las exclusiones que van al 21%.
- Punto de Acceso General, compraventa de bienes inmuebles. Qué es primera y segunda entrega, y el Calificador Inmobiliario. Actualizado el 20 de marzo de 2026.
- Sede Electrónica del Catastro. Consulta gratuita del valor de referencia, que es la base imponible del impuesto.
Esta guía tiene carácter informativo y no sustituye al asesoramiento fiscal. Los tipos autonómicos cambian con cada ley de presupuestos y los reducidos dependen de requisitos de renta, de valor del inmueble y de residencia: antes de liquidar, confirma el tipo vigente y tus requisitos con la agencia tributaria de tu comunidad.