Vender una casa heredada en Jaén: el proceso completo

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Antes de vender hay cuatro pasos obligatorios

Una casa heredada no se puede poner a la venta el día después del entierro. Hasta que la vivienda no está inscrita a nombre de los herederos en el Registro de la Propiedad, el notario no puede autorizar una compraventa. Este es el orden que hay que seguir:

El paso que marca el reloj es el tercero. El impuesto de sucesiones tiene un plazo de seis meses desde el fallecimiento, prorrogable otros seis si se solicita dentro de los cinco primeros. Los pasos uno y dos hay que encajarlos dentro de ese margen, y es donde se pierde el tiempo cuando los herederos están repartidos por España o fuera del país.

El calendario

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Los papeles, y cuánto tarda cada uno

Esta es la parte donde más gente se atasca, porque los dos certificados centrales no se pueden pedir el mismo día del fallecimiento: hay un plazo de espera obligatorio. Conviene saberlo antes de pedir cita con el notario.

Dónde se piden en Andalucía

El certificado de últimas voluntades se puede solicitar por internet en la Sede Electrónica del Ministerio de Justicia, presencialmente en las Gerencias Territoriales — en Andalucía están en Granada, Málaga y Sevilla, no en Jaén — o por correo postal. Para fallecimientos anteriores al 2 de abril de 2009, o inscritos en un Juzgado de Paz, solo cabe la vía presencial o postal [1].

La nota simple se pide en Registradores de España y los datos catastrales en la Sede Electrónica del Catastro.

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Qué se paga al heredar y qué se paga al vender

Son dos momentos fiscales distintos y conviene no mezclarlos, porque la confusión entre ambos es la que hace que mucha gente piense que heredar en Andalucía es carísimo cuando normalmente no lo es.

Al heredar

Impuesto de sucesiones. Andalucía aplica una reducción por parentesco de 1.000.000 € por heredero para los grupos I y II — hijos, cónyuge y ascendientes — y una bonificación del 99 % sobre la cuota que resulte por encima de esa cifra. En la práctica, en la mayoría de herencias de la provincia de Jaén la cuota sale a cero o muy próxima a cero. Aun así hay que presentar la autoliquidación. Modelos 660 y 650, en el plazo de seis meses [2].

Plusvalía municipal. La paga el heredero y la cobra el ayuntamiento donde está la casa. Depende del valor catastral del suelo y de la ordenanza de cada municipio, así que varía mucho entre Jaén capital, Linares y un pueblo pequeño.

Al vender

IRPF por la ganancia patrimonial. Aquí está el punto que casi nadie tiene claro: la ganancia no se calcula desde lo que el fallecido pagó por la casa en su día, sino desde el valor que se declaró en la escritura de herencia. Si vendéis poco después de heredar y por un precio parecido al declarado, la ganancia es pequeña o inexistente [3].

Plusvalía municipal, otra vez. Se vuelve a pagar en la venta, ahora por el tramo que va desde la herencia hasta la venta. Si entre una cosa y otra han pasado pocos meses, suele ser una cantidad menor.

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Si sois varios y no todos quieren vender

Para vender hacen falta todas las firmas. Una sola negativa bloquea la operación, por pequeña que sea la parte de esa persona. Hay tres salidas y conviene recorrerlas en este orden, porque cada una es más lenta y más cara que la anterior.

Primero, el acuerdo

Suena obvio, pero la mayoría de bloqueos no son económicos. Son de información: uno cree que la casa vale el doble de lo que vale, otro no quiere ser quien venda la casa de sus padres, y un tercero lleva dos años pagando el IBI y está harto. Poner un número encima de la mesa, uno real y justificado, resuelve más conflictos de los que parece.

Segundo, la extinción de condominio

Uno de los herederos compra la parte de los demás y se queda con la casa entera. Es la salida más limpia cuando uno quiere conservarla y el resto quiere el dinero. Fiscalmente suele ser más ventajosa que una compraventa normal entre particulares, pero depende del caso: aquí conviene consultarlo con un asesor fiscal antes de decidir la vía.

Tercero, la división de cosa común

Si no hay acuerdo posible, cualquier copropietario puede pedir judicialmente la división. El resultado habitual es una subasta pública, y en subasta la casa suele venderse por debajo de su valor de mercado. Es el camino que nadie quiere y al que se llega por agotamiento. Mientras tanto, la casa sigue vacía y los gastos corriendo.

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Si hay usufructo de por medio

Es el reparto más frecuente cuando fallece uno de los dos cónyuges: el viudo o la viuda conserva el usufructo, que es el derecho a vivir en la casa o a alquilarla, y los hijos reciben la nuda propiedad, que es la titularidad sin el uso.

Si firman todos, se vende con normalidad. El usufructuario y los nudos propietarios comparecen juntos ante notario, se vende el pleno dominio y el precio se reparte según el valor de cada derecho, que se calcula con una fórmula fiscal basada en la edad del usufructuario.

Si el usufructuario no quiere firmar, no hay venta del pleno dominio. Se puede vender solo la nuda propiedad, pero el mercado para eso es muy reducido: el comprador sería un inversor dispuesto a esperar, y el precio refleja esa espera. Suele quedar bastante por debajo del valor de la casa libre.

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Si ninguno vive ya en Jaén

Es la situación más habitual con las casas de pueblo de la provincia. Los hijos se fueron a Madrid, a Valencia o a Barcelona, la casa lleva años cerrada y nadie quiere pedirse tres días de vacaciones para ir a firmar.

No hace falta venir a firmar

Un poder notarial otorgado ante cualquier notario de España permite que otra persona firme en vuestro nombre, tanto la aceptación de herencia como la compraventa. Se puede hacer desde donde viváis, y es lo que resuelve el noventa por ciento del problema logístico.

Pero alguien tiene que abrir la puerta

Esto no lo soluciona ningún poder. Hay que enseñar la casa, dejar entrar al tasador si el comprador pide hipoteca, estar cuando se hace la lectura de contadores. Si no hay nadie en la zona, hay que delegarlo en alguien que esté.

Y hay que saber lo que vale allí

El precio del metro cuadrado en la provincia de Jaén cambia mucho de un municipio a otro, y mucho más entre barrios de un mismo pueblo. Desde fuera es prácticamente imposible saber si una oferta es buena o es un aprovechamiento. Es el punto en el que más dinero se pierde en una herencia a distancia.

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Qué vale hoy una casa heredada en la provincia

Reformar casi nunca compensa

Con precios de venta contenidos, el dinero de una reforma rara vez se recupera en el precio final. Una reforma de 30.000 € en una casa que va a venderse por 70.000 € no la convierte en una casa de 100.000 €. En municipios de la provincia con precios bajos, el cálculo casi siempre sale en contra.

Vaciarla y vestirla sí

Esto es distinto. Una casa heredada suele estar llena de muebles y de cosas de toda una vida, y eso hace que parezca más pequeña, más vieja y más triste de lo que es. Pero dejarla completamente vacía tampoco funciona: una habitación desnuda sale fría en las fotos y casi nadie sabe calcular el tamaño de un salón sin nada dentro.

Lo que sí funciona es vaciar, pintar de blanco y poner cuatro muebles neutros. Sin tocar el suelo, ni la carpintería, ni las instalaciones. Es lo que más cambia las fotos y las visitas por el dinero que cuesta.

Antes

Después

Esperar tiene un coste que no se ve

Mientras la herencia no se resuelve, alguien está pagando el IBI, la comunidad si la hay, el seguro y los suministros mínimos. Y una casa cerrada se deteriora: humedades, instalaciones que dejan de funcionar, el jardín si lo tiene. Ese coste no aparece en ninguna factura concreta, pero está.

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Dudas frecuentes